Legionellen im Mietshaus: Risiko, Pflichten & Prüfung

Zuletzt aktualisiert: 15. Oktober 2026

Legionellen klingen nach einem abstrakten Laborproblem, sind aber gerade in älteren Mietshäusern mit zentraler Warmwasserversorgung ein reales Thema. Dieser Ratgeber erklärt, wann Vermieter das Trinkwasser untersuchen lassen müssen, wie die Prüfung abläuft und was bei einem Befund zu tun ist. Grundlage ist die Trinkwasserverordnung in der seit Juni 2023 geltenden Fassung.

Was sind Legionellen und warum sind sie ein Thema?

Legionellen sind Bakterien, die sich im warmen Trinkwasser vermehren können, vor allem bei Temperaturen zwischen etwa 25 und 50 Grad Celsius. Gefährlich ist weniger das Trinken als das Einatmen feiner Wassertröpfchen, etwa beim Duschen. Das kann zu einer schweren Lungenentzündung führen, der sogenannten Legionärskrankheit.

Warum ältere Häuser häufiger betroffen sind

In älteren Gebäuden kommen oft mehrere Risikofaktoren zusammen: lange Warmwasserleitungen, stillgelegte Leitungsabschnitte, in denen das Wasser steht, eine schlecht eingestellte oder fehlende Zirkulation und Warmwasserspeicher, die nicht heiß genug betrieben werden. Ob in einem Haus tatsächlich Legionellen vorkommen, zeigt aber erst eine Untersuchung.

Wann müssen Vermieter das Trinkwasser untersuchen lassen?

Die Untersuchungspflicht steht in § 31 der Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Sie gilt, wenn das Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird. Die Vermietung von Wohnungen zählt nach der Verordnung ausdrücklich als gewerbliche Tätigkeit. Zusätzlich müssen alle drei folgenden Bedingungen erfüllt sein:

• Großanlage zur Trinkwassererwärmung: ein Speicher oder zentraler Durchlauferhitzer mit mehr als 400 Litern Inhalt, oder mehr als 3 Liter Inhalt in mindestens einer Warmwasserleitung zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle. Die Zirkulationsleitung zählt dabei nicht mit.
• Duschen oder andere Einrichtungen, in denen das Wasser vernebelt wird.
• Das Gebäude ist kein Ein- oder Zweifamilienhaus.

Entscheidend ist also nicht die Zahl der Wohnungen, sondern die Größe der Warmwasseranlage. Ein Mehrfamilienhaus, in dem jede Wohnung einen eigenen Durchlauferhitzer hat, fällt in der Regel nicht unter die Pflicht. Ob die 3-Liter-Grenze überschritten ist, kann ein Fachbetrieb anhand von Leitungslänge und Durchmesser berechnen.

Wie oft muss untersucht werden?

Bei vermieteten Wohngebäuden ist die Untersuchung mindestens alle drei Jahre fällig. Bei einer neu in Betrieb genommenen Anlage muss die erste Untersuchung innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach der Inbetriebnahme erfolgen.

Wie läuft eine Legionellenprüfung ab?

Die Verordnung spricht von einer systemischen Untersuchung. Die Proben nimmt eine zugelassene Untersuchungsstelle, also ein dafür zugelassenes Labor. Proben, die Sie selbst entnehmen, reichen für die gesetzliche Pflicht nicht aus.

Probenahme

Das Labor entnimmt Proben an festgelegten Stellen, typischerweise am Ausgang des Warmwasserspeichers, am Rücklauf der Zirkulation und an Entnahmestellen in den Wohnungen, die möglichst weit vom Speicher entfernt liegen. Wo genau, richtet sich nach den Empfehlungen des Umweltbundesamts. Damit das möglich ist, müssen an der Anlage geeignete Probenahmeventile vorhanden sein.

Was kostet eine Legionellenprüfung?

Die Kosten hängen von der Zahl der Probenahmestellen und vom Labor ab. Die folgenden Werte sind nur eine grobe Orientierung, holen Sie am besten mehrere Angebote ein:

Legionellen gefunden: Was nun?

Die Verordnung legt für Legionellen einen technischen Maßnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter fest. Wird dieser Wert erreicht, muss der Vermieter als Betreiber nach § 51 TrinkwV unverzüglich:

• das Gesundheitsamt informieren, sofern das Labor dies nicht nachweislich schon getan hat. Das Labor ist nach § 53 selbst zur Anzeige verpflichtet.
• die Ursachen untersuchen lassen, mit einer Ortsbesichtigung und einer Prüfung, ob die Anlage den anerkannten Regeln der Technik entspricht.
• eine schriftliche Risikoabschätzung erstellen lassen.
• die nötigen Maßnahmen zum Schutz der Bewohner umsetzen und dokumentieren. Die Dokumentation ist zehn Jahre aufzubewahren.

Die Mieter sind nach § 52 zu informieren, sobald das Ergebnis der Risikoabschätzung und gegebenenfalls Einschränkungen für die Nutzung des Wassers vorliegen.

Thermische Desinfektion als Sofortmaßnahme

Eine häufig eingesetzte Sofortmaßnahme ist die thermische Desinfektion: Das Warmwassersystem wird auf mindestens 70 Grad aufgeheizt und jede Entnahmestelle einige Minuten lang mit dem heißen Wasser gespült. Das senkt die Belastung oft deutlich, behebt aber nicht die Ursache, und ohne Ursachenbehebung kommen Legionellen häufig zurück. Wegen der Verbrühungsgefahr sollte eine Fachfirma die Desinfektion durchführen und die Bewohner vorher informieren.

Sanierung bei wiederkehrendem Befund

Treten Legionellen wiederholt auf, steckt meist ein bauliches oder betriebliches Problem dahinter, etwa stillgelegte Leitungen, eine falsch eingestellte Zirkulation oder zu niedrige Temperaturen im Speicher. Dann hilft nur, diese Ursachen gezielt zu beseitigen.

Vorbeugen: So bleibt die Warmwasseranlage sauber

Die anerkannten Regeln der Technik, insbesondere das DVGW-Arbeitsblatt W 551, nennen unter anderem diese Punkte:

• Am Ausgang des zentralen Warmwasserspeichers sollte das Wasser mindestens 60 Grad warm sein.
• Die Temperatur in der Zirkulation sollte nicht wesentlich unter 55 Grad fallen.
• Stillgelegte Leitungsabschnitte sollten fachgerecht zurückgebaut statt nur abgesperrt werden.
• Selten genutzte Entnahmestellen, etwa in leerstehenden Wohnungen, regelmäßig durchspülen.

FAQ: Legionellen im Mietshaus

Ab wann ist eine Legionellenprüfung Pflicht?

Wenn das Haus vermietet ist, eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung hat (Speicher über 400 Liter oder mehr als 3 Liter in einer Warmwasserleitung), Duschen vorhanden sind und es sich nicht um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt. So steht es in § 31 TrinkwV.

Wie oft muss ich als Vermieter prüfen lassen?

Mindestens alle drei Jahre. Bei neuen Anlagen ist die erste Untersuchung drei bis zwölf Monate nach der Inbetriebnahme fällig.

Was passiert, wenn der Maßnahmenwert erreicht wird?

Der Vermieter muss das Gesundheitsamt informieren, die Ursache klären lassen, eine Risikoabschätzung erstellen lassen und Maßnahmen ergreifen. Wer die vorgeschriebenen Untersuchungen oder Maßnahmen unterlässt, handelt ordnungswidrig. Das Gesundheitsamt kann außerdem eigene Anordnungen treffen.

Kann ich als Mieter eine Legionellenprüfung verlangen?

Sie können den Vermieter auf die Untersuchungspflicht hinweisen. Bei einem konkreten Verdacht oder wenn der Vermieter nicht reagiert, können Sie sich an das zuständige Gesundheitsamt wenden.

Muss ein Legionellenbefund gemeldet werden?

Ja. Erreicht eine Probe den technischen Maßnahmenwert, muss das Labor dies dem Gesundheitsamt anzeigen. Der Vermieter muss es ebenfalls tun, wenn er keinen Nachweis hat, dass das Labor die Anzeige schon erstattet hat.