Legionellen klingen nach einem abstrakten Laborproblem, sind aber in Berliner Altbauten mit alten Warmwasserleitungen ein reales Thema. Dieser Ratgeber erklärt, was Vermieter wissen müssen, welche Pflichten gelten und was seriöse Prüfung kostet. Hinweis: Rechtsangaben sind allgemeine Orientierungswerte – im Einzelfall bitte fachlich prüfen.

Was sind Legionellen und warum sind sie in Berlin ein Thema?

Legionellen sind Bakterien (Legionella pneumophila), die sich im Trinkwasser vermehren, bevorzugt bei Wassertemperaturen zwischen 25 und 50 Grad Celsius. Sie werden nicht durch Trinken, sondern durch das Einatmen von kontaminiertem Wasserdampf übertragen, etwa beim Duschen. Das kann zur Legionärskrankheit führen, einer schweren Form der Lungenentzündung.

Warum Berliner Altbauten ein erhöhtes Risiko haben

In Berliner Gründerzeitbauten und Nachkriegsgebäuden treffen mehrere Risikofaktoren zusammen: Warmwasserleitungen aus den 1950er bis 1980er Jahren mit Ablagerungen und Totrohren, fehlende Zirkulation in langen Leitungsabschnitten und Warmwasserspeicher, die nicht konsequent auf über 60 Grad durchgeheizt werden. Diese Kombination begünstigt die Vermehrung von Legionellen erheblich.

Wer ist zur Prüfung verpflichtet? (Trinkwasserverordnung)

Nach der Trinkwasserverordnung (TrinkwV, §14a) gilt eine Untersuchungspflicht für Vermieter, wenn die Trinkwasserinstallation im Haus eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung betreibt, das betrifft zentrale Warmwasserspeicher ab einem bestimmten Fassungsvermögen (in der Regel ab 400 Liter Speichervolumen oder ab 3 Liter Rohrvolumen zwischen Speicher und Entnahmestelle). Im Zweifelsfall sollte das Gesundheitsamt oder ein akkreditiertes Labor befragt werden.

Was gilt für kleinere Mietshäuser?

Einfamilienhäuser und Häuser mit nur einer Wohneinheit, die ausschließlich vom Eigentümer selbst genutzt werden, sind von der Pflicht ausgenommen. Bei Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserversorgung gilt die Prüfpflicht in der Regel, auch wenn nur drei Wohneinheiten vorhanden sind. Zur Sicherheit empfehlen wir, das Gesundheitsamt Berlin (bezirkliche Amtsärzte) direkt zu kontaktieren.

Der Prüfprozess: Was passiert bei einer Legionellenprüfung?

Eine Legionellenprüfung erfolgt durch ein nach §15 TrinkwV akkreditiertes Labor. Der Ablauf ist standardisiert:

Probenahme

An mehreren Entnahmestellen im Haus (Duschen, Zapfhähne, Zirkulationsleitung) werden Wasserproben unter definierten Bedingungen entnommen. Die Probenahme selbst dauert 30-60 Minuten pro Haus. Wichtig: Die Entnahmestellen und Verfahren müssen nach Norm erfolgen, eigene Probenahmen ohne akkreditiertes Labor sind für die Prüfpflicht nicht ausreichend.

Was kostet eine Legionellenprüfung in Berlin?

Alle Angaben sind Richtwerte. Preise variieren je nach Labor und Hausgröße. Mehrere Angebote einholen empfehlenswert.

Maßnahmen bei Legionellenfund: Was nun?

Wird der technische Maßnahmenwert von 100 KBE/100 ml (koloniebildende Einheiten) überschritten, sind Maßnahmen Pflicht. Der Vermieter muss unverzüglich das zuständige Gesundheitsamt informieren und ein Sanierungskonzept vorlegen.

Thermische Desinfektion

Die einfachste Sofortmaßnahme: Das Warmwassersystem wird auf mindestens 70 Grad aufgeheizt und alle Entnahmestellen werden für 3-5 Minuten gespült. Das tötet Legionellen zuverlässig ab. Diese Maßnahme muss durch einen Fachbetrieb durchgeführt und dokumentiert werden.

Systemsanierung bei chronischem Befund

Wenn Legionellen trotz thermischer Desinfektion wiederholt auftreten, liegt meist ein strukturelles Problem vor: Totrohre, defekte Zirkulation, zu niedrige Speichertemperaturen. Hier ist eine Systemsanierung nötig, mit Rohrinspektion, Kameradiagnose und gezieltem Rohraustausch oder Entkalkung.

Prävention: Wie schützt man Leitungen dauerhaft?

• Warmwasserspeicher dauerhaft auf mindestens 60 Grad einstellen
• Zirkulationspumpe korrekt eingestellt: kein Wasser unter 55 Grad im Rücklauf
• Totrohre (stillgelegte Leitungsabschnitte) fachgerecht entfernen
• Regelmäßige Wartung der Warmwasseranlage: alle 2 Jahre empfohlen
• Entnahmestellen, die selten genutzt werden (z.B. leerstehende Wohnungen), regelmäßig durchspülen

Ab wann ist eine Legionellenprüfung in Berlin Pflicht?

Bei zentralen Warmwasseranlagen mit entsprechendem Speichervolumen in Mehrfamilienhäusern, die zur Vermietung genutzt werden. Die genauen Grenzwerte regelt §14a TrinkwV – im Zweifel beim Gesundheitsamt Berlin nachfragen.

Was passiert, wenn der Grenzwert überschritten wird?

Das Gesundheitsamt muss informiert werden. Es werden Sofortmaßnahmen (thermische Desinfektion) und ggf. ein Sanierungskonzept gefordert. Bei Untätigkeit drohen Bußgelder und Nutzungsuntersagungen.

Kann ich als Mieter eine Legionellenprüfung verlangen?

Indirekt: Mieter können den Vermieter auf die gesetzliche Prüfpflicht hinweisen. Bei konkretem Verdacht kann auch das Gesundheitsamt eingeschaltet werden.

Wie hoch sind die Kosten für eine Legionellenprüfung?

Für ein typisches Berliner Mietshaus mit 5-8 Wohneinheiten: 500-900 € je nach Anzahl der Entnahmestellen. Größere Häuser entsprechend mehr.

Müssen Legionellenbefunde dem Gesundheitsamt gemeldet werden?

Ja. Überschreitungen des technischen Maßnahmenwerts (100 KBE/100 ml) sind meldepflichtig. Das Labor ist in der Regel zur Meldung verpflichtet – Vermieter sollten die Meldung dennoch aktiv verfolgen.